Secondo le due associazioni va chiarito il fatto che le banche italiane praticano ancora oggi tassi e condizioni fuori della media europea, con i mutui che costano interessi più elevati dello 0,59% della media Ue e del 2,16% in più sui prestiti personali. Con una conseguenza pratica dirompente: i cittadini italiani sono costretti a sborsare ben 361 euro in più l’anno per un mutuo di 100.000 euro, con una maggiorazione di 10.830 euro a fine mutuo. Un vero handicap competitivo rispetto ai cittadini d’Europa, ed un +2,16% in più sui prestiti personali, che comporta un maggiore esborso di 368,40 euro l’anno, 1.842 euro di surplus incamerato dai banchieri per ogni prestito personale di 30.000 euro durata 60 mesi.

Secondo Adusbef e Federconsumatori la Banca d’Italia dovrebbero adoperarsi per ridurre tali anomali guadagni sulla pelle dei consumatori e del mercato, invece di assecondare i desiderata delle banche azioniste.

Nella Guida “Il mutuo per la casa in parole semplici“, di Banca d’Italia si individuano molte cose da considerare prima di firmare un contratto di mutuo, che possiamo riassumere in un decalogo:

1) La rata mensile deve essere compatibile con il reddito calcolato al netto delle spese fisse.

2) Il tasso e la durata “ideale” è quella che più si adatta alla propria situazione economica.

3) E’ bene dare un occhiata all’offerta su Internet e i Portali specializzati sui mutui per fare dei confronti preventivi.

4) Prima di sottoscrivere il contratto di mutuo ed effettuare la stipula dell’atto occorre leggere attentamente, e con calma, le condizioni acquisendo i Fogli Informativi ed i Fogli Comparativi.

5) Molto importante informarsi sul TAEG, che è il tasso che da il costo reale e complessivo del mutuo, confrontandolo con le varie offerte.

6) Chi vuole fare il mutuo deve preventivamente selezionare una lista di banche di riferimento dalle quali acquisire i preventivi personalizzati.

7) Le proposte vanno valutate tenendo conto dei costi, anche quelli accessori come, ad esempio, le spese notarili, l’imposta sostitutiva, le spese di perizia, l’assicurazione, il costo incasso rata.

8 ) Non va trascurata la riflessione sui tempi di erogazione del finanziamento immobiliare da parte della banca per far sì che siano compatibili con quelli di consegna dell’immobile.

9) Importantissimo l’esame da farsi al piano di ammortamento proposto magari assistiti da un consulente finanziario che verifichi l’eventuale risparmio che si potrà ottenere ai fini fiscali.

10) Sarebbe buona norma farsi consegnare copia dell’atto di mutuo prima di firmarlo, per leggerlo con calma e assimilarlo totalmente.

Da ricordare che se si è segnalati in CRIF o nella Centrale Rischi, per ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti o per debiti non onorati, il mutuo non verrà mai concesso. Ecco perché risulta importante fare una verifica preventiva per ottimizzare i tempi evitando spese inutili

Si tratta di “uno sconto” sul prezzo di acquisto in base alla classe energetica della casa stessa.

Il tutto a partire dal 15 aprile data in cui è possibile prenotare “lo sconto” all’apposito call center, delle Poste italiane. Le agevolazioni dureranno fino a fine anno anche se alcuni osservatori ritengono che lo stanziamento governativo si esaurisca in poche settimane.

L’ammontare degli incentivi per l’acquisto di eco-case varia in base all’efficienza energetica, stabilita dalla Certificazione Energetica oggi obbligatoria sia nell’acquisto che nella locazione di case, redatta secondo i parametri indicati dall’ENEA.

La legge stabilisce un contributo (sconto) pari a 83 euro/mq di superficie utile, con un massimo di 5 mila euro, per immobili in classe “B”, per un risparmio energetico del 30% mentre lo si attesta sui 116 euro/mq, con un massimo di 7mila euro, per le case in classe “A” se i consumi energetici si riducono del 50%.

Tabella degli sconti di alcuni oggetti colpiti dagli incentivi

Sono previste agevolazioni con rottamazione per ciclomotori, macchine agricole e barche.

I professionisti abilitati al Certificato Energetico per le case

Le società e i professionisti specializzati in Polesine

Il nuovo impianto normativo mira a far sì che solo i soggetti realmente intenzionati a svolgere la professione di mediatore rimangano iscritti al Ruolo unico nazionale garantendo la possibilità alle migliaia di operatori seri presenti sul mercato di continuare a operare con maggiore tutela nei confronti della concorrenza «sleale» dei soggetti meno corretti e preparati.

Per iscriversi al Ruolo sarà necessario possedere il diploma di scuola media superiore ed aver superato un apposito esame, sostenuto dopo la frequentazione di un corso di preparazione che garantirà l’acquisizione di un livello professionale minimo di conoscenza dei rudimenti di diritto finanziario e bancario, di matematica finanziaria e della disciplina a tutela del consumatore.

Sarà l’Unioncamere a gestire il ruolo, e definire le linee guida dell’esame. Mentre alle associazioni di categoria dei mediatori creditizi, più rappresentative a livello nazionale sarà assegnata una funzione di supporto a Unioncamere nella gestione del Ruolo unico nazionale e di organizzazione dei corsi di preparazione in collaborazione con le banche, le università e gli enti di formazione preposti. Anche per i mediatori creditizi, così come succede per gli agenti immobiliari si renderà obbligatoria la polizza per la responsabilità civile a copertura della responsabilità civile per danni cagionati alla clientela nell’esercizio della professione. Ciò rappresenta una valida risposta in tutti i casi in cui la capacità patrimoniale dell’operatore (persona fisica o giuridica) non è tale da costituire un’efficace garanzia per le eventuali pretese risarcitorie dei danneggiati. Tale obbligo, afferma una nota dell’onorevole Ventucci contribuirà a scoraggiare iniziative prive di un serio progetto imprenditoriale. Tra le novità di base vi è la volontà di determinare l’indipendenza dell’operatore creditizio dal sistema bancario. Infatti con il varo della nuova legge sarà proibito l’esercizio dell’attività di mediazione da parte di esponenti e di operatori del sistema bancario, con divieto alle banche stesse di partecipare al capitale delle società di mediazione creditizia o di avere propri rappresentanti negli organi amministrativi delle società stesse (consigli di amministrazione, consigli di gestione e di controllo). Il problema legato al conflitto d’interessi tra banche e società di gestione del risparmio è ormai alla ribalta del dibattito politico-finanziario da molto tempo, ed ora lo si ripropone anche nel campo creditizio affinché non si verifichino gravi episodi quali quelli che hanno interessato il mercato del risparmio gestito negli ultimi anni (vicende Parmalat, Cirio, bond argentini, eccetera). Con la nuova regolamentazione lo Stato beneficerà dell’emersione di quella parte del mercato che oggi opera nella cosiddetta «zona grigia» vista l’ assenza di regole e di attività di vigilanza sulla mediazione creditizia. Le stesse camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura godranno dei contributi relativi alle iscrizioni a corsi e ad esami e di tutte le quote di iscrizione al registro delle imprese degli operatori.

Si passa dal fisso al variabile in base all’andamento del Mercato

di Paolo Bellini

La Banca d’Italia definisce il mutuo a Tasso Misto quel mutuo che “consente al mutuatario di passare da una rata costante ad una invece variabile durante la vita del contratto e viceversa” Si configura quindi un finanziamento bancario caratterizzato dalla libertà di “modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della vita del mutuo sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro”. Il mutuo a tasso misto va quindi gestito in modo dinamico con l’obiettivo di “contenere gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile ovvero di ribassi in caso di tasso fisso”.
Ovvio che questa “libertà” ha un costo il più delle vote camuffato in oneri aggiuntivi da riconoscere alla banca, non sempre di facile individuazione. Ecco perché consigliamo di leggere preventivamente le norme contrattuali del mutuo, con l’assistenza di un professionista del settore, prima di procedere con la stipula dell’atto notarile di mutuo.
Ecco alcuni esempi di mutui a tasso misto che ci fanno comprendere la dinamica del prestito. Il mutuo offerto da BPM We@Bank denominato “fermo tasso” funziona in questo modo: per i primi cinque anni offre un tasso d’interesse fisso, al 4,50% l’anno; al termine del quinto anno il mutuatario (che è il cliente che ha chiesto il mutuo) può decidere se confermare il tasso fisso (IRS durata residua finanziamento + 0,60 punti percentuali) o passare al tasso variabile, (Euribor 3 mesi + 0,60 punti percentuali) o, infine estinguere totalmente o parzialmente il mutuo, senza alcuna penale. Dopo i primi 5 anni e la prima rinegoziazione è possibile rivedere le condizioni di Mutuo “fermo tasso” per altre tre volte. Inizialmente questo mutuo (calcolato di 100 mila euro a 30 anni) ha una rata mensile di 613,66 euro. Il “Giovani coppie e famiglie” di Monte dei Paschi di Siena funziona in modo semplice. Per i primi 5 anni, il mutuo è a tasso fisso. Poi passa al tasso variabile. Il parametro di riferimento è l’IRS (parametro interbancario per il calcolo del tasso fisso) di periodo per i primi 5 anni e l’Euribor 1/3/6 mesi con valori, rilevati il quarto giorno lavorativo antecedente il periodo di riferimento, per il calcolo del tasso variabile. Il rimborso può avvenire a rate costanti mensili, trimestrali o semestrali. Con Monte Paschi la rata mensile è di 691,76 euro, per 100 mila euro di mutuo restituibile in 30 anni. Con il “ Mutuotutto Open” di Veneto Banca il primo quinquennio è organizzato affinché vi sia un tasso del 2,5% fisso solo per il primo anno; poi dal secondo al quinto si passa ad un tasso variabile con Euribor 6 mesi + spread 1,50. Il secondo quinquennio il contratto di mutuo prevede un tasso variabile con Euribor 6 mesi + spread 1,50 e così via, di quinquennio in quinquennio, con un alternanza di fisso e variabile.

Le rate mensili variano da 800 a oltre 900 euro mese

di Paolo Bellini

E dopo aver esaminato i Mutui casa a “tasso variabile” eccoci oggi al tasso Fisso. Tutti comprendiamo che la parola fisso sta ad indicare che la rata mensile di restituzione del finanziamento non cambierà per tutta la durata del mutuo. Come si può vedere, dall’allegata Tabella di confronto, i tassi variano dal 5,05% di Intesa Sanpaolo (che propone un mutuo fino a 40 anni con intervento massimo dell’80% del valore dell’immobile) al 7,25% per il mutuo Facile di Banca Popolare di Vicenza (mutuo fino a 25 anni di durata con intervento al 100% del valore dell’immobile). Da notare come le banche gareggino tra loro per offrire una miriade di possibilità e tra queste la Veneto Banca che propone un mutuo casa chiamato “Mutuotutto” con un intervento del 120% (quindi un finanziamento che copre sia il prezzo dell’immobile che le spese di intestazione e intermediazione) ed una durata fino a 30 anni, al tasso fisso del 6,59%. Le rate mensili, su un ipotetico mutuo di 100 mila euro, variano da: euro 805,57 del Mutuo Intesa Sanpaolo a euro 929,46 per la Popolare di Vicenza. Un salto in avanti rispetto alle cifre espresse la scorsa settimana con i Mutui a Tasso Variabile, (con rate mensili variabili tra i 650 e i 700 euro), ma con la tranquillità che la rata non cambierà mai. Il dato più significativo è il montante: a fronte di un prestito di 100 mila euro si restituiscono alle banche da145 mila a ben 167 mila euro alla fine del prestito. La prossima settimana metteremo a confronto i Mutui a Tasso Misto, che alle volte risultano il miglior finanziamento per chi sa ben scegliere e selezionare.

A proposito di durata, questa deve essere compresa tra un minimo di 18 anni e un massimo di 30 anni, fermo restando la possibilità di optare per scadenze intermedie e di estinguere anticipatamente il debito residuo, in qualsiasi momento e senza il pagamento di alcuna penale.

L’importo richiedibile non può invece eccedere l’80% del valore commerciale della casa, compreso tra un minimo di 50 mila euro e un massimo di 300 mila euro.

Il mutuo in questione è infine assicurabile mediante apposite polizze di tutela multi garanzia a protezione dell’immobile contro i rischi da incendio e da scoppio, e sul mutuatario contro i principali eventi negativi che potrebbero influenzare la propria regolarità nel pagamento delle rate.