Surroga, sostituzione, rinegoziazione?

mercoledì 16 Marzo , 2011

Per quanti hanno sottoscritto un mutuo e nel corso del piano di rimborso le condizioni stipulate si dimostrassero non più vantaggiose, è possibile rivedere il proprio piano di finanziamento immobiliare ed ottenere una rivalutazione delle condizioni contrattuali. Questa operazione può essere effettuata attraverso tre diverse modalità, surroga, sostituzione o rinegoziazione, spesso confuse tra di loro e intese come sinonimo l’una dell’altra. Ma ogni singolo intervento si distingue per caratteristiche molto precise e distinte.

La Surroga Mutuo è la soluzione più economica: in sintesi si tratta di trasferire il proprio mutuo già attivo presso un altro istituto in grado di garantire condizioni più vantaggiose (tassi più bassi, rivalutazione della durata e delle rate). Attraverso la ‘portabilità dell’ipoteca’, l’importo del mutuo non cambia e anche i benefici fiscali non cambiano (non viene richiesta l’iscrizione di una nuova ipoteca e le relative spese): tecnicamente il nuovo istituto si fa carico del debito residuo offendo al mutuatario condizioni di rimborso più convenienti, senza spese o costi accessori per l’operazione. La surroga del mutuo è sicuramente una delle operazioni più richieste nell’ultimo periodo, proprio perché agevolata dall’applicazione del cosiddetto decreto Bersani, secondo cui per  tale operazione non sono previste spese notarili o costi accessori a carico del richiedente.

La Sostituzione del Mutuo prevede sempre il cambio di istituto di credito, ma a differenza della surroga è più costosa. In questo caso, infatti, è necessario iscrivere una nuova ipoteca (con i relativi costi di imposta): è possibile però rivalutare, oltre a tasso e durata, anche l’importo finanziato. Nella situazione in cui la nuova somma fosse superiore all’importo residuo di capitale da rimborsare vengono meno i benefici fiscali (ad esempio la detraibilità degli interessi passivi prima casa).

La soluzione della rinegoziazione mutuo, invece, non prevede il passaggio ad un nuovo istituto: questa operazione non è ‘dovuta’ da parte della banca, ad esempio in caso di richiesta di surroga o sostituzione, bensì è a totale discrezione dell’istituto. La banca infatti non è obbligata a rinegoziare le condizioni di contratto ma può valutare una eventuale richiesta da parte del mutuatario (che pone come alternativa una surroga o la sostituzione).

 

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