Regimi patrimoniali

Oltre al diritto di proprietà sono previsti dal nostro ordinamento giuridico altri diritti reali come l’usufrutto, l’uso e l’abitazione anche se questi ultimi scarsissimamente frequenti e sostituiti, soprattutto per le abitazioni, da rapporti a contenuto non reale ma obbligatorio quali la locazione o il comodato nonché il diritto di superficie. Forniamo in ogni caso di seguito alcuni chiarimenti sui diritti reali citati e sui rapporti di locazione e comodato:

USUFRUTTO: L’usufrutto è secondo l’art. 981 del Codice Civile, il diritto di godere della cosa ricevuta in usufrutto e di trarre da essa ogni utilità che questa può dare, con l’obbligo peraltro di rispettarne la destinazione economica. Sono a carico dell’usufruttuario le spese relativi alla custodia ed all’ordinaria manutenzione, mentre rimangono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie. L’usufruttuario ha diritto ad un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. La durata viene stabilita nell’atto costitutivo, ma non può eccedere la vita dell’usufruttuario o i trent’anni se costituito a favore di una persona giuridica. Il diritto può essere ceduto se non è vietato dal titolo costitutivo.

USO: Ai sensi dell’art. 1021 del Codice Civile l’uso è il diritto di servirsi di una cosa e, se essa è fruttifera, di raccogliere i frutti; il tutto nei limiti dei bisogni dell’utilizzatore e della sua famiglia, che vanno valutati secondo la condizione sociale del titolare del diritto. Il diritto non può essere ceduto.

Le spese di ordinaria amministrazione ed i tributi vengono pagati dall’utilizzatore in proporzione alla quantità del bene utilizzato.

DIRITTO DI ABITAZIONE: Secondo l’Art. 1022 del Codice Civile il diritto di abitazione consiste nel potere di una persona di abitare nella casa il cui utilizzo gli è concesso dal proprietario, nei limiti dei bisogni dello stesso abitatore e della sua famiglia. Per la cessione e per la ripartizione delle spese vale quanto precisato per l’uso.

DIRITTO DI SUPERFICIE: Si tratta di un diritto reale di godimento e, come tale, la sua caratteristica è quella di comprimere il potere di godimento spettante al proprietario. Per ben comprendere tale diritto bisogna ricordare che tutto quello che sta sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo. Il proprietario del suolo può derogare a questo principio, dando ad altri il diritto di superficie.

La legge prevede due casi:

  • Quando il proprietario aliena la proprietà della costruzione separatamente dalla proprietà del suolo;
  • Quando il proprietario del suolo concede ad altri di fare o mantenere al di sopra del suolo una costruzione.

Il diritto di superficie si stabilisce per contratto da trascrivere, a titolo oneroso o gratuito, oppure per testamento. Può avere durata determinata o può essere perpetuo.

In effetti si presenta come un particolare tipo di proprietà (proprietà superficiaria): può essere alienato, ipotecato, o comunque assoggettato autonomamente ad atti di disposizione e vale anche sotto il livello del suolo (ad esempio una grotta, una cantina, dei garages).

Il diritto di superficie si estingue:

  • Per rinunzia del titolare.
  • Per confusione ossia quando la proprietà del suolo e la proprietà superficiaria si riuniscono nella stessa persona.
  • Per scadenza del termine, se il diritto è stato costituito per un tempo determinato;
  • Per prescrizione, se la costruzione non viene eseguita entro 20 anni. La distruzione della costruzione non comporta, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie, ma se non si provvede alla ricostruzione entro 20 anni, il diritto si prescrive.

Quando il diritto di superficie si estingue vale il principio dell’accessione e il proprietario del suolo acquista la proprietà della costruzione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE è un contratto comunemente detto di affitto col quale una parte, detta locatore (in genere il proprietario), si obbliga a far godere all’altra parte, detta locatario o conduttore o inquilino, una cosa mobile o immobile per un dato tempo dietro pagamento di un determinato corrispettivo (canone).

Il locatore deve:

Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, senza difetti gravi o tali da diminuire in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito o addirittura esporre a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari:

  • Mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto;
  • Garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
  • Eseguire le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che restato a carico del conduttore;
  • Proteggere l’inquilino dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa , arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. L’inquilino deve da parte sua difendersi da solo da tutti gli altri tipi di molestie (per esempio; rumori eccessivi, immissioni intollerabili).

Il conduttore deve:

  • Prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto;
  • Corrispondere il corrispettivo concordato entro i termini pattuiti;
  • Restituire la cosa al locatore nello stesso stato in cui l’ ha ricevuta, salvo i danni dovuta la tempo o all’uso stabilito;
  • Risarcire il danno in caso di ritardata consegna;
  • Prestare garanzie idonee a garantire il pagamento del canone;
  • Provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ed avvertire il locatore per riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione;

Il conduttore è considerato responsabile della perdita e dei danni della cosa locata durante la locazione, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (ad esempio, in caso d’incendio di un immobile assicurato il conduttore rimborserà solo la differenza tra danno effettivo ed indennizzo assicurativo).

Il conduttore, salvo pattuizioni contrarie, non ha diritto a rimborsi per i miglioramenti effettuati nella cosa locata.

La locazione è un contratto personale non può essere ceduto senza il consenso del locatore. Salvo patti contrari il conduttore può sublocare la cosa ad altri. Il relativo contratto segue le sorti di quello principale ed il locatore può anche chiedere il pagamento del canone di locazione direttamente al subconduttore.

Il contratto deve essere sottoposto a registrazione, salvo se di durata inferiore ai trenta giorni entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione l’aliquota dell’imposta di registro, attualmente del 2%, si applica sul corrispettivo pattuito per l’intera durata oppure annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno con un minimo di 51,64 € per ogni registrazione. Se corrisposta sull’intera durata l’imposta si riduce del 2,5% (metà del tasso legale) per ogni anno di durata. Per i contratti pluriennali.

I contratti con durata superiore ai nove anni vanno anche depositati alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

CONTRATTO DI COMODATO e’ un contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile od immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta ed essenzialmente a titolo gratuito. Chi riceve in comodato la cosa di definisce comodatario e chi la concede comodante.

Il comodatario ha l’obbligo di:

  • Custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • Non cedere la cosa a terzi senza il consenso del comodante;
  • Usare la cosa secondo la natura della cosa stessa o con le modalità pattuite;
  • Restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, mancando un termine, a semplice richiesta del comodante;
  • Pagare le spese sostenute per servirsi della cosa.

Il comodatario ha però diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa se queste erano urgenti e necessarie.

Il contratto va registrato entro 20 giorni dalla data di stipula e viene applicata una imposta fissa attualmente di 129,11 €.